Doradztwo w zakresie nowej bezpiecznej przystani w ramach odliczenia QBI dla działalności związanej z nieruchomościami

Przy wszystkim, co dzieje się na świecie, sezon składania dokumentów nie został odwołany. Co więcej, Twoi klienci nadal mają pilne pytania dotyczące ulg podatkowych, na które musisz być w stanie odpowiedzieć. W ostatnim artykule z tej serii porad dotyczących sezonu podatkowego, autorzy J.K. Lasser, Barbara Weltman i Eliot Eiss, poruszają kwestię dochodów z działalności związanej z nieruchomościami.

Jeśli działalność związana z nieruchomościami stanowi handel lub biznes, podatnik może kwalifikować się do odliczenia do 20 procent kwalifikowanego dochodu z działalności gospodarczej (QBI). Ponadto, jeżeli właściciel spełnia warunki "bezpiecznej przystani" dla przedsiębiorstwa zajmującego się wynajmem nieruchomości, działalność związana z nieruchomościami jest traktowana jako handel lub działalność gospodarcza dla celów odliczenia QBI. Bezpieczna przystań ma zastosowanie tylko do odliczenia QBI, więc bycie traktowanym jako posiadający handel lub biznes dla celów tego odliczenia nie powoduje podatku od samozatrudnienia lub innych konsekwencji.

Dołącz do naszej listy mailingowejPodaj

swój adres e-mail, aby zapisać się do naszego newslettera i otrzymywać co tydzień najlepsze informacje z AccountingWEB.Wpisz adres e-mail *Wpisz adres e-mailZapisz
się

Real Estate Enterprises

Bezpieczna przystań IRS ma zastosowanie do "przedsiębiorstwa wynajmu nieruchomości", który jest zdefiniowany jako udział w nieruchomości utrzymywanej do produkcji czynszów i może składać się z udziału w wielu nieruchomościach. Udział może być posiadany bezpośrednio lub poprzez podmiot passthrough.

Jeżeli podatnik posiada udziały w wielu nieruchomościach produkujących czynsz, każda z nich stanowi odrębne przedsiębiorstwo, ale wszystkie podobne nieruchomości mogą być połączone i traktowane jako jedno przedsiębiorstwo. Jednakże nieruchomości komercyjne i mieszkalne nie mogą być łączone w ramach tego samego przedsiębiorstwa.

Niektóre nieruchomości czynszowe nie kwalifikują się do "bezpiecznej przystani". Dotyczy to nieruchomości, które są traktowane jako wykorzystywane przez podatnika jako miejsce zamieszkania, co oznacza, że osobiste korzystanie z nieruchomości przekracza większą z dwóch wartości: 14 dni lub 10 procent dni, w których jest ona wynajmowana po godziwej cenie rynkowej.

Ponadto, nieruchomość wynajmowana lub dzierżawiona w ramach "trójstronnej dzierżawy netto" nie kwalifikuje się. Leasing typu "triple net" odnosi się do umowy, która wymaga od najemcy lub dzierżawcy płacenia podatków, opłat i ubezpieczeń oraz opłacania czynności związanych z utrzymaniem nieruchomości oprócz czynszu i opłat za media.

Warunki "bezpiecznej przystani

Wszystkie poniższe wymagania muszą być spełnione, aby przedsiębiorstwo zajmujące się wynajmem nieruchomości było traktowane jako przedsiębiorstwo w ramach bezpiecznej przystani dla odliczenia QBI:

1. Podatnik prowadzi odrębne księgi i rejestry w celu odzwierciedlenia dochodów i wydatków dla każdego przedsiębiorstwa zajmującego się wynajmem nieruchomości

2. 250 lub więcej godzin usług najmu są wykonywane w ciągu roku w odniesieniu do przedsiębiorstwa nieruchomości do wynajęcia. W przypadku przedsiębiorstw nieruchomości czynszowych istniejących od co najmniej 4 lat, wymóg dotyczący liczby godzin usług najmu może być spełniony poprzez wykonanie 250 lub więcej godzin usług najmu w co najmniej 3 z 5 kolejnych lat podatkowych kończących się wraz z bieżącym rokiem podatkowym. Usługi muszą być wykonywane przez podatnika lub przez pracowników, agentów i/lub niezależnych wykonawców. Czas poświęcony na działania typu inwestorskiego nie liczy się.

3. Dla roku 2020 i lat późniejszych podatnik prowadzi równoczesną dokumentację, w tym raporty czasowe, dzienniki lub podobne dokumenty, dotyczące: (i) godzin wszystkich wykonanych usług; (ii) opisu wszystkich wykonanych usług; (iii) dat wykonania takich usług; oraz (iv) kto wykonał usługi. Taka dokumentacja ma być udostępniona do wglądu na żądanie IRS. W przypadku lat podatkowych rozpoczynających się przed 2020 rokiem (np. rok podatkowy 2019), wymóg równoczesnej dokumentacji nie ma zastosowania, ale podatnik musi być przygotowany do udowodnienia, że jest uprawniony do jakiegokolwiek wnioskowanego odliczenia QBI.

4. Należy dołączyć oświadczenie do zeznania za każdy rok, w którym korzysta się z bezpiecznej przystani. Oświadczenie musi zawierać opis wszystkich nieruchomości traktowanych jako przedsiębiorstwo nieruchomości czynszowych oraz wszelkich nieruchomości czynszowych nabytych lub zbytych w ciągu roku. Musi ono również stwierdzać, że wszystkie warunki "bezpiecznej przystani" zostały spełnione.

Wniosek

Nawet jeśli podatnik nie może spełnić warunków "bezpiecznej przystani", może on nadal próbować wykazać motyw zysku i inne oznaki bycia w handlu lub biznesie w celu ubiegania się o odliczenie QBI. Oczywiście, gdy podatnik posiadający nieruchomość do wynajęcia jest traktowany jako prowadzący działalność gospodarczą, to obowiązują go zwykłe zasady ubiegania się o odliczenie QBI zgodnie z Code Sec. 199A.

Książka J.K. Lasser's Your Income Tax 2020 daje Ci instrukcje krok po kroku do łatwego, bezstresowego wypełnienia.
Pobierz książkę tutaj
.

Powiązane artykuły

Jak zmieniły się przepisy podatkowe dotyczące alimentów?

Czy jesteś na bieżąco z nowymi formularzami i zestawieniami podatkowymi?

Możliwość zwrotu podatku z rozliczenia za 2018 rok