Sąd podatkowy orzeka w sprawie strat na domach wakacyjnych

Ogólnie rzecz biorąc, jeśli twój klient wynajmuje dom wakacyjny najemcom, podczas gdy nie korzysta z niego osobiście, może odliczyć wydatki, aby zrekompensować dochód podlegający opodatkowaniu z tytułu wynajmu. (W zależności od sytuacji, odsetki od kredytu hipotecznego i nieruchomości mogą być w całości lub częściowo odliczone w zeznaniu podatkowym za kwalifikowaną rezydencję).

Zapisz się na

nasz BEZPŁATNY biuletyn e-mailowyNie

przegap naszych najlepszych materiałów.Wpisz adres e-mail * Wpiszadres e-mailZapisz
się

W rzeczywistości możesz nawet odliczyć stratę za rok, jeśli wydatki przekraczają dochód. Aby się do tego zakwalifikować, Twój osobisty użytek z domu wakacyjnego nie może przekroczyć większej z następujących wartości

(a) 14 dni lub

(b) 10 procent czasu, w którym dom jest wynajmowany

Jest jednak jeszcze jedna przeszkoda podatkowa, którą trzeba pokonać. Zgodnie z przepisami PAL, straty z działalności polegającej na wynajmie można wykorzystać jedynie do wyrównania strat z innej działalności pasywnej, z pewnymi wyjątkami. W szczególności, strata z krótkoterminowego wynajmu domu wakacyjnego może być dopuszczalna, jeśli podatnik "istotnie uczestniczy" w działalności związanej z wynajmem.

Istotne uczestnictwo wymaga zaangażowania w działalność w sposób "regularny, ciągły i znaczący". Przepisy IRS stworzyły kilka testów pozwalających na ustalenie materialnego uczestnictwa. Na przykład, podatnik spełnia jeden z testów, jeśli poświęca na działalność 500 godzin rocznie.

Fakty

: W nowej sprawie podatnik posiadał nieruchomość na wynajem krótkoterminowy w Sea Ranch w Kalifornii, kilka godzin drogi od swojego domu w Sacramento. Wynajmował tę nieruchomość najemcom przez 146 nieprzerwanych dni w 2014 r. i 152 nieprzerwane dni w 2015 r.

Podatnik płacił firmie zarządzającej nieruchomościami za zarządzanie codziennymi operacjami wynajmu nieruchomości, w tym za reklamę dla potencjalnych najemców, pobieranie opłat depozytowych i czynszu, utrzymanie i sprzątanie nieruchomości pomiędzy pobytami, dbanie o krajobraz, pomoc w zatrudnianiu podwykonawców do napraw oraz reagowanie na uwagi i skargi najemców. Podatnik zachował kontrolę nad niektórymi decyzjami administracyjnymi, takimi jak ustalanie stawek czynszu i zatwierdzanie wydatków powyżej 100 dolarów (chyba że były to wydatki nagłe).

Aby zaoszczędzić pieniądze, podatnik osobiście zajmował się nieruchomością Sea Ranch, przyjeżdżając do niej około sześciu do dziewięciu razy w roku, aby zadbać o krajobraz, posprzątać, zrobić inwentaryzację i dokonać i/lub nadzorować niezbędne naprawy. W 2015 r. żona towarzyszyła mu w tych podróżach i pomagała przy pracach. Każdego roku zatrzymywali się w posiadłości Sea Ranch z rodziną na około tydzień podczas świąt Bożego Narodzenia.

Podatnik zgłosił straty z tytułu wynajmu domu wakacyjnego w latach podatkowych 2014 i 2015. Nie prowadził jednak żadnych rejestrów ani dokumentów wskazujących na liczbę godzin spędzonych w nieruchomości Sea Ranch w latach, o których mowa. Zamiast tego, w trakcie dochodzenia prowadzonego przez IRS, stworzył dziennik, próbując zrekonstruować swoje działania.

W dzienniku tym podatnik oszacował, że w 2014 r. spędził łącznie 267 godzin na czynnościach związanych z nieruchomością Sea Ranch, a w 2015 r. para spędziła łącznie 273 godziny na czynnościach. Czynności te obejmowały płacenie rachunków, kupowanie materiałów eksploatacyjnych, przeprowadzanie konserwacji i napraw, podróże między Sacramento a Sea Ranch, koordynację działań z firmą zarządzającą oraz przygotowywanie zeznań podatkowych.

Wynik podat

kowy: Sąd podatkowy nie był pod wrażeniem. Pozostał sceptyczny wobec dokumentacji i nie uwzględnił niektórych czynności, takich jak czas spędzony na dojazdach do wynajmowanej nieruchomości. Zdaniem sądu, szacunki podatnika były przesadzone. Ostatecznie straty zostały odrzucone.

Morał z tej historii


: Ważne jest, aby prowadzić szczegółową i dokładną dokumentację w celu udowodnienia istotnego udziału. Poinformuj swoich klientów o tych wymogach.